Τακτοποίηση Αυθαίρετων Κατασκευών
Νόμος Ν.4495/17 «Έλεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος»
Με το νόμο 4495/17, που δημοσιεύθηκε στις 03/11/2017, δίνεται παράταση επιπλέον δύο ετών στην τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών και χρήσεων.
Με τις ρυθμίσεις του νόμου 4495/17 επιχειρείται να αντιμετωπιστεί το πολύπλοκο πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης μέσα από την πολεοδομική, κοινωνική, περιβαλλοντική και οικονομική του διάσταση.
Οι ιδιοκτήτες καλούνται να νομιμοποιήσουν το αυθαίρετό τους, είτε πολεοδομικές υπερβάσεις, με μειωμένα παράβολα και πρόστιμα έως και 100 δόσεων.
Θα υπάρχουν μειώσεις προστίμων 20% για όσους αποφασίσουν να νομιμοποιήσουν αυθαίρετα κτίσματα ως 08/04/2018 και 10% ως 08/10/2018, αλλά αυξήσεις για όσους καθυστερήσουν και νομιμοποιήσουν το αυθαίρετο κτίσμα μετά τις 09/10/2018.
Από τη δημοσίευση του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων, οι δικαιοπραξίες εν ζωή αλλά και δωρεές αιτία θανάτου, θα συνοδεύονται από υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού που θα βεβαιώνει ότι στο ακίνητο δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές, εκτός των όσων έχουν δηλωθεί και τακτοποιηθεί νόμιμα, ενώ θα επιτρέπεται η διενέργεια οποιασδήποτε δικαιοπραξίας καθώς και η έκδοση σχετικής διοικητικής πράξης, χωρίς να είναι απαραίτητη η εξόφληση του προστίμου, αλλά ποσοστού 30% αυτού.
Απαγορεύεται η σύνδεση αυθαίρετων κτισμάτων με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας. Μπορούν να συνδεθούν μετά την υπαγωγή τους στον Ν.4495/17 και την καταβολή τουλάχιστον της πρώτης δόσης του ενιαίου ειδικού προστίμου.
Στη ρύθμιση του Ν.4495/17 μπορούν να υπαχθούν ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή με αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, αλλά και με κάθε άλλη πολεοδομική ή κτιριοδομική παράβαση που έχει πραγματοποιηθεί έως την 28/07/2011, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης.
Οι αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις υπάγονται σε 5 κατηγορίες
Κατηγορία 1
Αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν πριν απ' την 9/6/1975 τα οποία θα μπορούν να εξαιρεθούν μόνιμα από την κατεδάφιση με την πληρωμή μόνο ενός μικρού ποσού, το οποίο έχει οριστεί στα 250 ευρώ. Τα κτίρια αυτά θα πρέπει να έχουν επικρατούσα χρήση κατοικίας.
Κατηγορία 2
Αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν πριν απ' την 1/1/1983, ο ιδιοκτήτης τους εκτός από το ποσό των 250 ευρώ πρέπει να πληρώσει και το 15% του υπολογιζόμενου προστίμου.
Κατηγορία 3
Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις όπως για παράδειγμα πέργκολες, μπάρμπεκιου, χωρίσματα δωματίων με γυψοσανίδες κλπ, παραβάσεις οι οποίες δεν μεταβάλλουν τον όγκο του κτίσματος και τη δομημένη επιφάνεια εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή 250 ευρώ ανεξαρτήτως του αριθμού αυτών.
Κατηγορία 4
Αφορά υπερβάσεις που δεν ξεπερνούν το 20% των πολεοδομικών μεγεθών κάλυψης, δόμησης και ύψους ή το 40% δόμησης, κάλυψης και το 20% του ύψους της περιοχής ως 250 τμ, για χρήση κατοικία, αλλαγές χρήσης εντός σχεδίου και κατασκευές ημιυπαιθρίων χώρων εκτός σχεδίου. Το πρόστιμο υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της αυθαιρεσίας. Η εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι οριστική. Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας η δήλωση πρέπει να ενταχθεί στην ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου.
Κατηγορία 5
Σε αυτή την κατηγορία περιέχονται τα εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετα κτίσματα και κατασκευές που δεν διαθέτουν οικοδομική άδεια, καθώς και όσα έχουν άδεια αλλά η υπέρβαση δόμησης ή κάλυψης είναι περισσότερο από 40% από όσο προβλέπει η άδεια ή βρίσκονται εντός προκηπίου. Το πρόστιμο υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της αυθαιρεσίας. Τα κτίρια αυτά θα εξαιρούνται της κατεδάφισης μόνο για 30 χρόνια. Μπορούν να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης με την αντιστοίχηση ίσου με την υπέρβασης Τίτλου Σ.Δ. μέσω της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων χώρων. Προβλέπεται επίσης για τα αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας έλεγχος από τους αρμόδιους ελεγκτές δόμησης.
Τα αυθαίρετα με ημερομηνία κατασκευής από 1/1/1983 έως 31/12/1992 θα έχουν μία έκπτωση στο υπολογιζόμενο πρόστιμο της τάξης του 40% και αυθαίρετα με ημερομηνία κατασκευής από 1/1/1993 έως 31/12/2003 θα έχουν μία έκπτωση στο υπολογιζόμενο πρόστιμο της τάξης του 20%.
Σε εξ’ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες, μπορεί ο κάθε συγκύριος να ζητήσει την υπαγωγή στον Ν.4495/17 των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων χωρίς την σύμφωνη γνώμη των λοιπών εξ’ αδιαιρέτου συγκύριων.
Απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας σε κάθε εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετη κατασκευή, σε αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στον N.4178/13 και σύμφωνα με το υποβληθέν Δελτίο Ελέγχου Δομικής Τρωτότητας έχουν κριθεί υψηλής προτεραιότητας περαιτέρω ελέγχου και σε κάθε αυθαίρετη προσθήκη ή τροποποίηση ή αλλαγή χρήσης έκτος αυτών που έχουν χρήση μικρής σπουδαιότητας ως προς την ασφάλεια του κοινού.
Εξαιρούνται της υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας οι περιπτώσεις των κατηγοριών 1,2,3 και μερικές ακόμα περιπτώσεις υπό συγκεκριμένες συνθήκες (π.χ. πατάρια, ημιυπαίθριοι, υπόγεια, σοφίτες κ.α.).
Εκπτώσεις με βάση τον τρόπο καταβολής του προστίμου
Παρεχόμενες υπηρεσίες
Επικοινωνήστε μαζί μας για να σας δώσουμε αναλυτικές τεχνοοικονομικές πληροφορίες σχετικά με τη δική σας περίπτωση.
Με το νόμο 4495/17, που δημοσιεύθηκε στις 03/11/2017, δίνεται παράταση επιπλέον δύο ετών στην τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών και χρήσεων.
Με τις ρυθμίσεις του νόμου 4495/17 επιχειρείται να αντιμετωπιστεί το πολύπλοκο πρόβλημα της αυθαίρετης δόμησης μέσα από την πολεοδομική, κοινωνική, περιβαλλοντική και οικονομική του διάσταση.
Οι ιδιοκτήτες καλούνται να νομιμοποιήσουν το αυθαίρετό τους, είτε πολεοδομικές υπερβάσεις, με μειωμένα παράβολα και πρόστιμα έως και 100 δόσεων.
Θα υπάρχουν μειώσεις προστίμων 20% για όσους αποφασίσουν να νομιμοποιήσουν αυθαίρετα κτίσματα ως 08/04/2018 και 10% ως 08/10/2018, αλλά αυξήσεις για όσους καθυστερήσουν και νομιμοποιήσουν το αυθαίρετο κτίσμα μετά τις 09/10/2018.
Από τη δημοσίευση του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων, οι δικαιοπραξίες εν ζωή αλλά και δωρεές αιτία θανάτου, θα συνοδεύονται από υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού που θα βεβαιώνει ότι στο ακίνητο δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές, εκτός των όσων έχουν δηλωθεί και τακτοποιηθεί νόμιμα, ενώ θα επιτρέπεται η διενέργεια οποιασδήποτε δικαιοπραξίας καθώς και η έκδοση σχετικής διοικητικής πράξης, χωρίς να είναι απαραίτητη η εξόφληση του προστίμου, αλλά ποσοστού 30% αυτού.
Απαγορεύεται η σύνδεση αυθαίρετων κτισμάτων με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας. Μπορούν να συνδεθούν μετά την υπαγωγή τους στον Ν.4495/17 και την καταβολή τουλάχιστον της πρώτης δόσης του ενιαίου ειδικού προστίμου.
Στη ρύθμιση του Ν.4495/17 μπορούν να υπαχθούν ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή με αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, αλλά και με κάθε άλλη πολεοδομική ή κτιριοδομική παράβαση που έχει πραγματοποιηθεί έως την 28/07/2011, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά το χρόνο κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης.
Οι αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις υπάγονται σε 5 κατηγορίες
Κατηγορία 1
Αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν πριν απ' την 9/6/1975 τα οποία θα μπορούν να εξαιρεθούν μόνιμα από την κατεδάφιση με την πληρωμή μόνο ενός μικρού ποσού, το οποίο έχει οριστεί στα 250 ευρώ. Τα κτίρια αυτά θα πρέπει να έχουν επικρατούσα χρήση κατοικίας.
Κατηγορία 2
Αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν πριν απ' την 1/1/1983, ο ιδιοκτήτης τους εκτός από το ποσό των 250 ευρώ πρέπει να πληρώσει και το 15% του υπολογιζόμενου προστίμου.
Κατηγορία 3
Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις όπως για παράδειγμα πέργκολες, μπάρμπεκιου, χωρίσματα δωματίων με γυψοσανίδες κλπ, παραβάσεις οι οποίες δεν μεταβάλλουν τον όγκο του κτίσματος και τη δομημένη επιφάνεια εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση με την καταβολή 250 ευρώ ανεξαρτήτως του αριθμού αυτών.
Κατηγορία 4
Αφορά υπερβάσεις που δεν ξεπερνούν το 20% των πολεοδομικών μεγεθών κάλυψης, δόμησης και ύψους ή το 40% δόμησης, κάλυψης και το 20% του ύψους της περιοχής ως 250 τμ, για χρήση κατοικία, αλλαγές χρήσης εντός σχεδίου και κατασκευές ημιυπαιθρίων χώρων εκτός σχεδίου. Το πρόστιμο υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της αυθαιρεσίας. Η εξαίρεση από την κατεδάφιση είναι οριστική. Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας η δήλωση πρέπει να ενταχθεί στην ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου.
Κατηγορία 5
Σε αυτή την κατηγορία περιέχονται τα εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετα κτίσματα και κατασκευές που δεν διαθέτουν οικοδομική άδεια, καθώς και όσα έχουν άδεια αλλά η υπέρβαση δόμησης ή κάλυψης είναι περισσότερο από 40% από όσο προβλέπει η άδεια ή βρίσκονται εντός προκηπίου. Το πρόστιμο υπολογίζεται με βάση το μέγεθος της αυθαιρεσίας. Τα κτίρια αυτά θα εξαιρούνται της κατεδάφισης μόνο για 30 χρόνια. Μπορούν να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης με την αντιστοίχηση ίσου με την υπέρβασης Τίτλου Σ.Δ. μέσω της Τράπεζας Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων χώρων. Προβλέπεται επίσης για τα αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας έλεγχος από τους αρμόδιους ελεγκτές δόμησης.
Τα αυθαίρετα με ημερομηνία κατασκευής από 1/1/1983 έως 31/12/1992 θα έχουν μία έκπτωση στο υπολογιζόμενο πρόστιμο της τάξης του 40% και αυθαίρετα με ημερομηνία κατασκευής από 1/1/1993 έως 31/12/2003 θα έχουν μία έκπτωση στο υπολογιζόμενο πρόστιμο της τάξης του 20%.
Σε εξ’ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες, μπορεί ο κάθε συγκύριος να ζητήσει την υπαγωγή στον Ν.4495/17 των αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων χωρίς την σύμφωνη γνώμη των λοιπών εξ’ αδιαιρέτου συγκύριων.
Απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας σε κάθε εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετη κατασκευή, σε αυθαίρετες κατασκευές που έχουν υπαχθεί στον N.4178/13 και σύμφωνα με το υποβληθέν Δελτίο Ελέγχου Δομικής Τρωτότητας έχουν κριθεί υψηλής προτεραιότητας περαιτέρω ελέγχου και σε κάθε αυθαίρετη προσθήκη ή τροποποίηση ή αλλαγή χρήσης έκτος αυτών που έχουν χρήση μικρής σπουδαιότητας ως προς την ασφάλεια του κοινού.
Εξαιρούνται της υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας οι περιπτώσεις των κατηγοριών 1,2,3 και μερικές ακόμα περιπτώσεις υπό συγκεκριμένες συνθήκες (π.χ. πατάρια, ημιυπαίθριοι, υπόγεια, σοφίτες κ.α.).
Εκπτώσεις με βάση τον τρόπο καταβολής του προστίμου
- Σε περίπτωση εφάπαξ καταβολής, μέχρι την τελευταία εργάσιμη του επόμενο μήνα της ημερομηνίας υπαγωγής, παρέχεται έκπτωση 20% επί του συνολικού προστίμου.
- Εάν καταβληθεί το 30% του προστίμου μέχρι την τελευταία εργάσιμη του επόμενο μήνα της ημερομηνίας υπαγωγής, η έκπτωση περιορίζεται στο 10% του προστίμου.
- Για κύρια και μοναδική κατοικία ιδιοκτήτη (μέχρι 70 τ.μ.+15.τ.μ. για κάθε τέκνο) σε οικισμούς άνω των 3.000 κατοίκων παρέχεται έκπτωση 60% του προστίμου.
- Εάν υποβληθεί μελέτη στατικής επάρκειας ταυτόχρονα με την δήλωση υπαγωγής παρέχεται έκπτωση 10% επί του συνολικού προστίμου.
Παρεχόμενες υπηρεσίες
- Αυτοψία και αποτύπωση ακινήτου
- Υπολογισμός προστίμου
- Συλλογή των απαραίτητων στοιχείων από την αρμόδια Πολεοδομία
- Υποβολή ηλεκτρονικής αίτησης υπαγωγής στη ρύθμιση
- Σύνταξη τεχνικής έκθεσης
- Έλεγχος στατικής τρωτότητας
- Σύνταξη εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος
- Σύνταξη σχεδίων κατόψεων και τομών
- Προσκόμιση αεροφωτογραφιών αν απαιτείται
- Οριστική υποβολή και διεκπεραίωση φακέλου
Επικοινωνήστε μαζί μας για να σας δώσουμε αναλυτικές τεχνοοικονομικές πληροφορίες σχετικά με τη δική σας περίπτωση.